Ligplaatsleed door de huurovereenkomst

In de vorige VLOT maakte ik via de precariobelasting een beginnetje met het onderwerp ‘betalen voor je ligplaats’. Maar dat beginnetje dekte de lading bij lange na niet. Naast de precario zijn er in Nederland namelijk ook duizenden ligplaatsen en oevergebruikers met een huurovereenkomst. En zo’n huurovereenkomst, daar zitten nog best wat haken en ogen aan.

Barry Meruma

Mr. Barry Meruma - Advocaat | Directeur HABITAT Advocaten & Juristen

Eerst even wat cijfers. In 2013 zijn alle bestaande ligplaatsen in Nederland geïnventariseerd in opdracht van het Rijk.¹ Wat bleek? Bij ruim 7000 ligplaatsen is het de overheid die liggeld heft (in de vorm van een precariobelasting), ongeveer 1000 liggen op huurovereenkomst van het Rijk en de rest ligt op erfpacht, huur, eigendom of gebruiksrecht. Ik durf rustig te stellen dat die cijfers sinds 2013 nauwelijks zijn veranderd, want hoewel de markt voor drijvend wonen groter is dan het aanbod, worden nieuwe ligplaatsen landelijk amper nog mogelijk gemaakt.
Vrijwel alle waterbewoners in Nederland betalen dus liggeld in de vorm van precariobelasting of huur. Niet ideaal, vind ik. Juridisch zou ik zelfs willen roepen: iedereen op eigendom of erfpacht! Maar ja, zo zit de werkelijkheid niet in elkaar. Die is vorige eeuw ontstaan door woningnood, minder strikte regels en mensen die op eigen(wijze) wijze een plek en een manier vonden om te wonen – en daardoor is er nu veel (potentieel) leed rond huurovereenkomsten voor ligplaatsen, oevergebruik en overpaden naar de openbare weg.

Bierviltjes en mondelinge overeenkomsten

Bij ons op kantoor zien we een drietal duidelijke oorzaken van dat huurleed. Met stip op één: dat veel overeenkomsten ooit op de spreekwoordelijke achterkant van een bierviltje of zelfs mondeling tot stand zijn gekomen. Juridisch kon én kan dat, want in het Burgerlijk Wetboek is nauwelijks iets geregeld. Maar in de praktijk leidt het vaak tot geschillen, simpelweg omdat er vooraf geen duidelijke of onvolledige afspraken zijn gemaakt.
Een tweede oorzaak is het feit dat veel huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd zijn overeengekomen. Eindigt die periode? Dan moet de ligplaats worden ontruimd. Gelukkig wordt die soep niet altijd heet gegeten, maar het betekent wel dat de huurder of eigenaar van de woonboot in een kwetsbare
positie terecht kan komen.

Als tegenprestatie voor een eventuele nieuwe huurovereenkomst kan de verhuurder immers besluiten om – onder druk van ontruiming – de huur stevig te verhogen.

De vruchten van waardeontwikkeling

Nog een lastige huurkwestie is het feit dat het liggeld na jaren vaak nauwelijks meer in verhouding staat tot de waarde van de ligplaats. Dat brengt mij bij de waardeontwikkeling van de ligplaats, waarmee iets wonderlijks aan de hand is. Wie een woning of bedrijfsruimte op de wal huurt, betaalt enkel de huur en wint daar verder niets mee. De huurbaas, dus de eigenaar, plukt de vruchten van een eventuele waardestijging, niet de gebruiker. Bij ligplaatsen werkt dat anders. Daar komt de waardeontwikkeling namelijk tot uiting als de woonbooteigenaar de woonboot verkoopt, en is het dus wél de gebruiker die van een eventuele waardestijging profiteert. Omdat de verhuurder daardoor achter het financiële net vist, kiest die vaak voor een (serieuze) huurverhoging om dat verlies te compenseren. Andere opties zijn een aanvullende vergoeding bij de verkoop van een woonboot, of ontruiming, om met een opvolger betere afspraken te kunnen maken.

Zo goed als mogelijk

De inhoud van een huurovereenkomst is, kortom, nogal belangrijk. Al helemaal door de jarenlange waardestijgingen en de schaarsheid van ligplaatsen: als het om welke reden dan ook niet lukt om een huurovereenkomst te vernieuwen, is het tegenwoordig zo goed als onmogelijk om te verkassen naar een andere ligplaats. De wetgever denkt daarom nu ook mee en werkt aan een nieuwe huurbeschermingsregeling voor huurders van ligplaatsen. Zo willen we maatschappelijk toch iets gaan doen aan de kwetsbare positie van huurders van ligplaatsen. We gaan het zien. 

¹ RIGO Research en Advies BV, ‘Vaste grond onder de voeten’, 2013. Te downloaden op woonbootadvocaat.nl.

logo VLOT magazine

Als woonbootadvocaat schrijft Barry Meruma regelmatig juridische artikelen voor het woonboten magazine VLOT.

We gebruiken cookies om ervoor te zorgen dat onze website zo soepel mogelijk draait. Met het gebruik van deze website, stemt u hiermee in.